LG Berlin zur Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es: Ver­säum­nisse des Be­treuers wiegen weniger schw­er als ein Eigen­ver­schulden des Mi­eters

Die Be­treue­rin des Mie­ters hat­te den Dau­er­auf­trag für die Miet­zah­lun­gen im De­zem­ber 2020 ge­kün­digt, weil auf­grund der Ein­füh­rung des „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckels“ die ge­naue Höhe der zu zah­len­den Mie­te un­klar war. Par­al­lel zur Ein­stel­lung des Dau­er­auf­trags hat­te die Be­treue­rin den Ver­mie­ter ge­be­ten, die künf­ti­gen Mie­ten im Last­schrift­ver­fah­ren ein­zu­zie­hen. Die­ser Bit­te kam der Ver­mie­ter „aus tech­ni­schen Grün­den“ nicht nach.

Da die Be­treue­rin den Dau­er­auf­trag in der Fol­ge nicht recht­zei­tig wie­der in Kraft setz­te, kün­dig­te der Ver­mie­ter dem seit 2017 un­ter Be­treu­ung ste­hen­den Mie­ter das Miet­ver­hält­nis we­gen aus­ste­hen­der Mie­ten der Mo­na­te De­zem­ber 2020 und Ja­nu­ar 2021 or­dent­lich. Auf­grund die­ser Kün­di­gung lei­tet der Ver­mie­ter die Räu­mungs­kla­ge in die Wege, ob­wohl die aus­ste­hen­den Mie­ten nach­träg­lich be­gli­chen wor­den wa­ren.

Der Ver­mie­ter un­ter­liegt mit sei­ner Kla­ge vor dem Amts­ge­richt und legt Be­ru­fung ein. Das Land­ge­richt Ber­lin be­stä­tigt das kla­ge­ab­wei­sen­de erst­in­stanz­li­che Ur­teil.

Zwar habe der Mie­ter pflicht­wid­rig und schuld­haft ge­han­delt, in­dem er die für die Mo­na­te De­zem­ber 2020 und Ja­nu­ar 2021 ge­schul­de­ten Mie­ten (zu­nächst) nicht ent­rich­tet hat. Da­bei sei ihm das fahr­läs­si­ge Ver­hal­ten sei­ner Be­treue­rin zu­zu­rech­nen.

Nach er­folg­ter Ab­wä­gung der Um­stän­de er­reicht der Ver­trags­ver­stoß nach An­sicht des LG Ber­lin je­doch nicht das aus­rei­chen­de „Ge­wicht“, um eine Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zu recht­fer­ti­gen.

Das Land­ge­richt hat da­bei fol­gen­des be­rück­sich­tigt:

• Der Mie­ter hat in der Ver­gan­gen­heit die Mie­ten im­mer pünkt­lich ge­zahlt bzw. durch die Be­treue­rin zah­len las­sen.
• Der Aus­fall der bei­den Miet­zah­lun­gen be­ruh­te nicht auf ei­nem Ei­gen­ver­schul­den des Mie­ters, son­dern auf ei­nem fahr­läs­si­gen Ver­hal­ten der Be­treue­rin.
• Auch der Ver­mie­ter habe sich pflicht­wid­rig ver­hal­ten, weil es ihm in die­sem kon­kre­ten Fall ob­le­gen hät­te, den Mie­ter bzw. die Be­treue­rin vor Aus­spra­che der Kün­di­gung auf die Zah­lungs­rück­stän­de hin­zu­wei­sen.

In sei­nem Ur­teil führt das LG recht um­fang­reich aus, dass das Ver­schul­den der Be­treue­rin bei der Be­wer­tung, ob eine miet­ver­trag­li­che Pflicht­ver­let­zung vor­liegt, weit we­ni­ger schwer wiegt als ein (hier nicht vor­lie­gen­des) Ei­gen­ver­schul­den des Mie­ters.

Der Ver­mie­ter auf der an­de­ren Sei­te muss­te – auf­grund der Kor­re­spon­den­zen über die (vom Ver­mie­ter ab­ge­lehn­te) Ein­rich­tung ei­ner Ein­zugs­er­mäch­ti­gung – da­von aus­ge­hen, dass es sich bei den aus­blei­ben­den Miet­zah­lun­gen schlicht um eine Läss­lich­keit bzw. ein Ver­se­hen der Be­treue­rin ge­han­delt hat­te. Nach Auf­fas­sung des LG Ber­lin geht es zu­las­ten des Ver­mie­ters, dass er den Mie­ter durch um­ge­hen­den Aus­spruch der Kün­di­gung hat „ins Mes­ser lau­fen las­sen“, an­statt ihn vor­her noch­mals auf die Rück­stän­de hin­zu­wei­sen.

In der Ge­samt­schau die­ser Um­stän­de ist das Land­ge­richt Ber­lin zu dem Er­geb­nis ge­kom­men, dass kein hin­rei­chen­der Grund für die Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses be­stand.

Die Ent­schei­dung ist si­cher­lich mie­ter­freund­lich. Denn ge­ne­rell gilt, dass der Schuld­ner für das Ver­schul­den von ge­setz­li­chen Ver­tre­tern und Er­fül­lungs­ge­hil­fen haf­tet, so­weit er auch für ei­ge­nes Ver­schul­den und den ei­ge­nen Pflicht­ver­stoß ver­ant­wort­lich ist. Im Fal­le von – wie hier – ei­ner Be­treue­rin als ge­setz­li­cher Ver­tre­te­rin ist ge­ne­rell so­gar de­ren hö­he­re Schuld­fä­hig­keit maß­geb­lich. Wei­ter hat der Mie­ter für Zah­lungs­ver­zö­ge­run­gen, die durch ge­setz­li­che Ver­tre­ter oder Er­fül­lungs­ge­hil­fen ver­ur­sacht wer­den, ein­zu­ste­hen.

In al­ler Re­gel kann sich der be­treu­te Mie­ter also nicht dar­auf ver­las­sen, dass das Ge­richt auf­grund der blo­ßen Tat­sa­che, dass eine Be­treu­ung ein­ge­rich­tet ist, im Fal­le ei­ner Zah­lungs­ver­zugs­kün­di­gung Mil­de wal­ten lässt. Es ist zu er­war­ten, dass be­treu­te Mie­ter sich in ver­gleich­ba­ren Fäl­len den­noch künf­tig auf die Ent­schei­dung des LG Ber­lin be­ru­fen wer­den, um die Räu­mung ab­zu­wen­den.

Dem­entspre­chend emp­fiehlt sich eine sorg­fäl­ti­ge Vor­be­rei­tung bei Kün­di­gung und Räu­mungs­kla­ge. Hier­bei be­ra­ten wir Sie ger­ne.