Einzel­fra­gen zur Dig­i­tal­isierung im Wohn­raum­mi­etrecht

Auch in der Mi­etver­wal­tung hält die Dig­i­tal­isierung Einzug. Ins­beson­dere pro­fes­sionelle Ver­mi­eter tendieren zur pa­pier­losen Trans­for­ma­tion ihrer Mi­eter­ak­ten. Dieser Beitrag be­fasst sich mit der Frage, ob ein Wohn­raum­mi­etver­hält­nis pa­pier­los, also in rein dig­i­taler Form gelebt wer­den kann.

Ja. Bes­timmte ver­tragliche Maß­nah­men bedür­fen aber der sog. Schrift­form, die auf dem dig­i­tal­en Weg nicht ohne weit­eres um­set­zbar ist.

Während manche Vorgänge im Mi­etrecht auch mündlich vere­in­bart wer­den kön­nen, müssen an­dere zu­min­d­est die sog. Textform ein­hal­ten um Wirk­samkeit zu ent­fal­ten. Die Textform set­zt vo­raus, dass eine auf Pa­pi­er oder einem elek­tro­n­is­chen Anzeige­pro­gramm les­bare Erk­lärung, in der die oder der Erk­lärende be­nan­nt ist, auf einem dauer­haften Da­ten­träger abgegeben wird. Ver­mi­eter müssen sich vor allem aber darüber be­wusst sein, dass auch in der Wohn­raum­mi­etver­wal­tung einige Ver­tragsvere­in­barun­gen und Erk­lärun­gen die Schrift­form ein­hal­ten müssen. Deren Um­set­zung gestal­tet sich auf dem dig­i­tal­en Weg als anspruchsvoll.

Hat ein Schrift­stück – sei es eine bes­timmte Erk­lärung oder ein bes­timmter Ver­trag – die in § 126 BGB geregelte Schrift­form einzuhal­ten, muss es schriftlich abge­fasst und vom Aussteller (bei Verträ­gen von bei­den Ver­tragspart­nern) eigen­händig mit Na­men­su­n­ter­schrift un­terze­ich­net wer­den.

Die eigen­händi­ge Na­men­su­n­ter­schrift kann – zu­min­d­est im Mi­etrecht – auch elek­tro­n­isch bzw. dig­i­tal geset­zt wer­den. Soll die Schrift­form durch die elek­tro­n­is­che Form er­set­zt wer­den, muss der Aussteller sein­er Erk­lärung seinen Na­men hinzufü­gen und das elek­tro­n­is­che Doku­ment mit sein­er sog. qual­i­fizierten elek­tro­n­is­chen Sig­natur (QES) verse­hen.

Die QES hat in der Prax­is noch keine nen­nenswerte Ver­bre­itung ge­fun­den. Das hängt zum einen mit den damit ver­bun­de­nen Kosten und zum an­deren mit dem tech­nis­chen Aufwand zusam­men.

Für die Ein­rich­tung ein­er QES ist zunächst eine An­mel­dung bei einem Sig­natur­di­en­stleis­ter er­forder­lich. Hier er­fol­gt über eine of­fizielle Zer­ti­fizierungsstelle die Iden­titäts­bestä­ti­gung. Dies kann z. B. per­sön­lich vor Ort oder über einen Video-Call geschehen. Nach er­fol­gter Bestä­ti­gung der Iden­tität kön­nen Doku­mente – in der Regel durch Laden des Doku­ments auf die Plat­tform des Sig­natur­di­en­stleis­ters – qual­i­fiziert elek­tro­n­isch sig­niert wer­den.

Auf Seit­en des (Groß-) Ver­mi­eters, der regelmäßig Ver­tragsver­hält­nisse einge­ht bzw. been­det, macht es sicher­lich Sinn, den Aufwand zur Ein­rich­tung ein­er QES auf sich zu nehmen. Dem Mi­eter wiederum drängt es sich ver­mut­lich nicht auf, für einen einzel­nen Ver­trag das sper­rige Prozedere durchzuführen.

Im Großen und Ganzen un­ter­liegt das Wohn­raum­mi­etver­hält­nis keinen al­lzu großen For­mzwän­gen. Gle­ich­wohl gibt es Beson­der­heit­en, die zu beacht­en sind.

Der un­be­fris­tete Wohn­raum­mi­etver­trag un­ter­liegt – von den un­ten aufge­führten Beson­der­heit­en abge­se­hen – keinen For­mvorschriften. Lediglich aus Be­weis­grün­den bi­etet es sich an, die Ver­tragsregelun­gen schriftlich zu fix­ieren.

Für Mi­etverträge, die für eine bes­timmte Zeit und für länger als ein Jahr abgeschlossen wer­den sollen, ist die geset­zliche Schrift­form einzuhal­ten.

Im Wohn­raum­mi­etrecht gilt dies konkret

für Zeit­mi­etverträge (§ 557 BGB) und

für Verträge mit bei­der­seit­igem Kündi­gungsauss­chluss.

Sofern also de­r­ar­tige Vere­in­barun­gen getrof­fen wer­den sollen ist bei Ver­tragss­chluss die Schrift­form einzuhal­ten, was auf dem dig­i­tal­en Wege in Form der QES er­re­icht wer­den kann.

Weit­er ist die Schrift­form einzuhal­ten, wenn kün­ftige Mi­etan­pas­sun­gen mit­tels Vere­in­barung

ein­er Staffelmi­ete oder

ein­er In­dexmi­ete

geregelt wer­den sollen. Auch hier gilt: Bei Ver­tragss­chluss ist die Schrift­form nach § 126 BGB bzw. die Elek­tro­n­is­che Form gemäß § 126a BGB einzuhal­ten.

Kündi­gun­gen müssen in geset­zlich­er Schrift­form erk­lärt wer­den, an­son­sten sind sie un­wirk­sam. Auch Kündi­gun­gen kön­nen mit­tels QES auf dem elek­tro­n­is­chen Weg aus­ge­sprochen wer­den. Im Stre­it­fall ist aber auch der Nach­weis des Zu­gangs der (elek­tro­n­is­chen) Kündi­gung beim Empfänger, also dem Mi­eter, zu er­brin­gen.

Dem Mi­eter (als Ver­brauch­er) ste­ht dann, wenn er mit dem Ver­mi­eter (als Un­ternehmer) den Mi­etver­trag

- außer­halb von Geschäft­sräu­men abgeschlossen hat, oder

- ein Fern­ab­satzver­trag vor­liegt,

ein Wider­ruf­s­recht zu.

Wenn vor Ver­tragsab­schluss keine Besich­ti­gung stattge­fun­den hat, ist der Mi­eter ord­nungs­gemäß über seine Wider­ruf­s­rechte zu in­formieren (Wider­rufs­belehrung). Der Un­ternehmer kann diese In­for­ma­tion­spflicht­en dadurch er­füllen, dass er dem Mi­eter eine zutr­e­f­fend er­stellte Wider­rufs­belehrung in Textform über­mit­telt.

Bei einem solchen Mi­etver­trag han­delt es sich im ju­ris­tis­chen Sprachge­brauch um eine „

Da – s.o. unter Zif­fer 1. – die Schrift­form nur bei Mi­etverträ­gen für eine bes­timmte Dauer von mehr als einem Jahr einzuhal­ten ist, ist der Ab­schluss eines auf drei bis sechs Monate be­fris­teten Mi­etver­trags form­frei möglich.

Typ­is­che Fälle von vorüberge­hen­der Ver­mi­etung sind bspw.:

- die Ver­mi­etung von Hotelz­im­mern und Fe­rien­woh­nun­gen,

- Un­terkün­fte für die Dauer ein­er Messe,

- Un­ter­bringung eines auswär­ti­gen Mon­teurs oder eines aus­ländis­chen Wis­senschaftlers bis zur Erledi­gung des Ar­beit­sziels.

Maßge­blich für die Be­w­er­tung, ob eine Ver­mi­etung zum vorüberge­hen­den Ge­brauch oder ein un­be­fris­teter Wohn­raum­mi­etver­trag vor­liegt, sind allein ob­jek­tive Um­stände. Wohn­raum ist nur dann vorüberge­hend ver­mi­etet, wenn ein vorüberge­hen­der Son­derbe­darf gedeckt wer­den soll. Allein die Tat­sache, dass Wohn­raum möbliert ver­mi­etet wird, genügt für die An­nahme eines vorüberge­hen­den Ge­brauchs nicht.

Um den Ab­schluss eines Wohn­raum­mi­etver­trags auf unbes­timmte Dauer zu ver­mei­den ist da­her da­rauf zu acht­en, dass sich die „

Die Ein­hal­tung der Schrift­form ist also bei ein­er Kurzzeitver­mi­etung nicht er­forder­lich. Bei der Gestal­tung des Ver­trags ist je­doch auf die „Be­grün­dung“ der nur vorüberge­hen­den Ge­brauch­süber­las­sung zu acht­en.

Das Über­gabe-/Rück­nah­me­pro­tokoll kann in Textform fest­ge­hal­ten wer­den.

Die Kau­tion ist nach Beendi­gung des Mi­etver­hält­niss­es in dem Um­fang zurück zu bezahlen, in dem sie nicht mehr ge­braucht wird. Sobald fest­ste­ht, welche Summe der Mi­eter von der Kau­tion zurück­bekom­men soll, hat der Ver­mi­eter eine sog. Kau­tion­s­abrech­nung zu er­stellen.

Aus der Abrech­nung der Mi­etkau­tion muss sich schlüs­sig die Höhe der Kau­tion­ssumme ein­schließlich der Zin­sen ergeben. Gegen­forderun­gen des Ver­mi­eters müssen nachvol­lziehbar nach Grund und Höhe dargelegt wer­den.

Eine beson­dere Form ist hi­er­bei nicht vorgeschrieben, die Textform ist also aus­re­ichend.

Die Ver­tragsver­wal­tung lässt sich also rechtssich­er dig­i­tal be­w­erk­stel­li­gen. In­wieweit sich dies bei den Vorgän­gen, die der Schrift­form bedür­fen, in der Prax­is um­set­zen lässt, wird die weit­ere tech­nis­che En­twick­lung und die Akzep­tanz und die Durch­set­zung von dig­i­tal­en Sig­na­turen in der bre­it­en Bevölkerung zeigen.

Bis dahin empfehlen wir, zu­min­d­est die Vorgänge, die der Schrift­form bedür­fen – hier ins­beson­dere die Aussprache von Kündi­gun­gen – in klas­sis­ch­er Pa­pier­form umzuset­zen.