Gen­er­a­tionsüber­greifend­er Im­mo­biliener­werb als Weg aus Fi­nanzierung­sprob­le­men

Der Be­darf an Wohn­raum, etwa in Bal­lungsräu­men wie im Rhein-Main-Ge­bi­et, ist nach wie vor im­mens. Durch gestiegene Grund­stücks-, Baupreise und ins­beson­dere einen steilen Zin­sanstieg sind je­doch die Möglichkeit­en des „klas­sis­chen“ Er­werbs von Eigen­heimen deut­lich er­schw­ert und vielfach un­möglich gewor­den. Die Sit­u­a­tion wird dadurch er­schw­ert, dass jun­gen, wohn­raum­suchen­den Fam­i­lien häu­fig das für einen Eigen­tum­ser­werb notwendi­ge Eigenkap­i­tal fehlt. Äl­tere Per­so­n­en ver­fü­gen hinge­gen zwar oft über das notwendi­ge Eigenkap­i­tal, ihre Er­werb­szeit ist aber für eine Tilgung der aufzunehmenden Fremd­fi­nanzierung zumeist nicht mehr aus­re­ichend. Fi­nanzierungsan­fra­gen wer­den da­her oft neg­a­tiv beschieden.

Aus­ge­hend von dieser Sit­u­a­tion er­scheint ein Im­mo­biliener­werb über ein gen­er­a­tionsüber­greifend­es Fi­nanzierungsmod­ell als hoch ak­tueller Gestal­tungsansatz.

Der Kerngedanke ein­er solchen Gestal­tung liegt darin, dass die Fi­nanzierung durch eine Rechts­ge­mein­schaft, z.B. beste­hend aus El­tern und deren Abkömm­lin­gen, er­fol­gt. Eine bloße Miteigen­tümerge­mein­schaft ist in aller Regel we­gen der un­ter­schiedlichen In­ter­essen und all­ge­meinen „Risiken des Lebens“ nicht empfehlenswert. Gle­icher­maßen nicht geeignet ist die Grün­dung ein­er Grund­stücks GbR (Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts). Neben grund­buchrechtlichen Prob­le­men ist auf die un­eingeschränk­te per­sön­liche Haf­tung, wie auch die Ungeeignetheit ein­er GbR beim Hinzutreten von Min­der­jähri­gen, hinzuweisen. Eine solche Sit­u­a­tion kann beispiel­sweise durch einen Erb­fall ein­treten.

Der Er­werb durch eine ver­mö­gensver­wal­tende Kap­i­talge­sellschaft (GmbH) hätte er­he­bliche steuer­liche Auswirkun­gen und kommt de­shalb in aller Regel gle­ich­falls nicht in Be­tra­cht.

Als Gestal­tungsin­stru­ment ist dage­gen in aller Regel eine Kom­man­dit­ge­sellschaft (KG) bzw. eine nicht gewerblich geprägte GmbH & Co. KG empfehlenswert.

Soweit es nicht um größere oder große Ver­mö­gen geht, wird eine „bloße“ KG aus­re­ichend sein. Eine solche kann bei ein­er gewis­sen Stan­dar­d­isierung mit einem ver­gle­ich­sweise gerin­gen Koste­naufwand als „Fam­i­lienge­sellschaft“ gegrün­det wer­den. Diese Gesellschafts­form ist bei mit­tleren und größeren Ver­mö­gen im Rah­men der Nach­fol­gegestal­tung seit langem be­währt und durch eine um­fan­gre­iche Geset­zge­bung und Recht­sprechung gesichert. Allerd­ings haftet hier der „Kom­ple­men­tär“ unbeschränkt mit seinem Pri­vatver­mö­gen.

Als Al­ter­na­tive ist eine (nicht gewerblich geprägte) GmbH & Co. KG eine gute Vari­ante. Hier haftet kein­er der Beteiligten unbeschränkt. Die Rechtsstel­lung des geschäfts­führen­den Kom­ple­men­tärs (bzw. im Falle ein­er GmbH & Co. KG des geschäfts­führen­den Kom­man­di­tis­ten) kann den­jeni­gen Per­son zugewiesen wer­den, welche die tat­säch­liche Nutzung der Im­mo­bilien in­nehaben sollen, um so eine weit­ge­hend unbeschränk­te Hand­lungs­fähigkeit zu gewährleis­ten. Den jew­eils an­deren Beteiligten, also beispiel­sweise (den das Eigenkap­i­tal beis­teuern­den) El­tern, Großel­tern oder auch den Kindern, kann dage­gen eine haf­tungs­beschränk­te Stel­lung als Kom­man­di­tist eingeräumt wer­den.

Über den Gesellschaftsver­trag kann ein Großteil der „Leben­srisiken“ ab­gesichert wer­den. Zu nen­nen sind die Risiken eines Vorver­ster­bens, ein­er Schei­dung und den sich da­raus ergeben­den Zugewin­naus­gle­ich­sansprüchen, ein­er Pfän­dung, ein­er In­sol­venz oder auch von Sek­ten­beitrit­ten etc. An­ders als im Rah­men ein­er klas­sis­chen Zurver­fü­gung­stel­lung von Eigenkap­i­tal über ein Dar­lehen, eine vor­weggenommene Erb­folge oder der Gestal­tung über eine GbR, kann da­her über den Gesellschaftsver­trag ein sehr starkes Ab­sicherungsin­stru­men­tar­i­um geschaf­fen wer­den, ohne zu­gle­ich die Hand­lungs­fähigkeit der Nutzer der Im­mo­bilie spür­bar einzuschränken. Let­ztlich hätte man über den Gesellschaftsver­trag ein sta­biles In­stru­men­tar­i­um sowie die Festschrei­bung der „Spiel­regeln“ für den Fall, dass sich die In­ter­essen ein­mal au­seinan­der en­twick­eln soll­ten oder es zu un­vorherge­se­henen En­twick­lun­gen kom­men sollte.

Eine solche Gestal­tung hätte darüber hin­aus den Vorteil, dass steuer­liche Frei­be­träge bei Über­tra­gung der Im­mo­bilie in­ner­halb der Fam­i­lie zwis­chen den Gen­er­a­tio­nen genutzt und sich ein durch die Tilgungsleis­tun­gen be­wirk­ter Ver­mö­gen­sauf­bau steuerop­ti­miert gle­ich bei allen Beteiligten auswirken würde.

Aus­ge­hend davon, dass es sich um eine gen­er­a­tionsüber­greifende Gestal­tung han­delt, wären bei ein­er solchen let­ztlich mod­er­atere Tilgungsleis­tun­gen, auch bei ein­er vorge­se­henen Nutzung durch die äl­tere Gen­er­a­tion bei gle­ichzeit­iger Schaf­fung von „Fam­i­lien­ver­mö­gen“, darstell­bar. Gle­ichzeit­ig wird über die struk­turi­erte Ein­bindung der jün­geren Gen­er­a­tion die al­ters­be­d­ingte Fi­nanzierung­sprob­lematik be­seit­igt oder zu­min­d­est deut­lich abgemildert. Als „Neben­ef­fekt“ ergibt sich - eine über die Regelun­gen des Gesellschaftsver­trages ab­gesicherte - Erb­fol­geregelung.

Gerne be­rat­en wir Sie bei ein­er entsprechen­den Gestal­tung.