Ge­plante Än­derun­gen bei der Be­w­er­tung von Grund­stück­en für Erb­schaften und Schenkun­gen ab 31.12.2022

Sehr geehrte Damen und Her­ren, sehr geehrte Man­dant*in­nen,

wir möcht­en Sie hi­er­mit da­rauf hin­weisen, dass im Rah­men des Jahress­teuerge­set­zes 2022, welch­es bere­its als Regierungsen­twurf vor­liegt, Än­derun­gen bei der Be­w­er­tung von Grund­stück­en für Erb­schaften und Schenkun­gen nach dem 31.12.2022 vorge­se­hen sind, welche ins­beson­dere bei der Be­w­er­tung von Im­mo­bilien im Er­trags- und Sach­w­ertver­fahren teil­weise er­he­bliche Än­derun­gen mit sich brin­gen.

Fol­gende Än­derun­gen sind ge­plant:

Er­tragswertver­fahren

Die Be­w­er­tung im Er­tragswertver­fahren er­fol­gt bei Mi­et­wohn- und Geschäfts­grund­stück­en, sowie bei gemis­cht genutzten Grund­stück­en, bei de­nen sich keine ort­sübliche Mi­ete er­mit­teln lässt.

Bish­er er­fol­gte die Be­w­er­tung durch Er­mit­tlung des Gebäud­ere­in­er­trags, also der Jahresmi­ete abzüglich pauschaler Be­wirtschaf­tungskosten. Dabei soll­ten die Be­wirtschaf­tungskosten auf Ba­sis von Er­fahrungssätzen des zuständi­gen Gutachter­auss­chuss­es er­mit­telt wer­den. In der Prax­is er­fol­gte bish­er hinge­gen der Ansatz geset­zlich vorgegeben­er, pauschal­isiert­er Be­wirtschaf­tungskosten (ab­hängig von Grund­stück­sart und Rest­nutzungs­dauer).

Kün­ftig sollen die Be­wirtschaf­tungskosten deut­lich de­tail­liert­er er­mit­telt wer­den. So ist im Geset­ze­sen­twurf vorge­se­hen, dass diese in Wohn- und gewerbliche Nutzung un­ter­schieden wer­den sollen. In ein­er (neuen) An­lage zum Be­w­er­tungs­ge­setz wer­den so­dann pauschale Werte und Prozen­twerte, je nach Ro­her­trag, Ein­heit und Fläche aufge­führt.

Neben einem höheren Aufwand bei der Berech­nung ist auch damit zu rech­nen, dass sich durch niedrigere Abzugs­be­träge höhere Grundbe­sitzw­erte berech­nen wer­den.

Fern­er wer­den für die Er­mit­tlung des Er­tragswertes Liegen­schaft­szinssätze notwendig. Auch hier wird im er­sten Schritt auf die vom Gutachter­auss­chuss er­mit­tel­ten Werte zurück­ge­grif­f­en. Liegen diese je­doch nicht vor, wer­den geset­zlich vorgeschriebene Pauschalen zur Berech­nung herange­zo­gen. Diese Sätze sollen kün­ftig um 0,5 – 1,5 Prozent­punk­te (ab­hängig von der Grund­stück­sart) ver­ringert wer­den, was eben­falls regelmäßig in höheren Grundbe­sitzw­erten re­sul­tieren dürfte.

Sach­w­ertver­fahren

Die bish­erige Berech­nung des Sach­w­erts für Ein- und Zweifam­i­lien­häuser, sowie Woh­nungs- und Teileigen­tum falls kein geeigneter Ver­gle­ich­swert vor­liegt soll kün­ftig ergänzt wer­den.

Im Speziellen ist vorge­se­hen, dass die er­mit­tel­ten durch­schnit­tlichen Gebäude­herstel­lungskosten mit einem Re­gion­al- und einem Al­ter­swert­min­derungs­fak­tor mul­ti­pliziert wer­den sollen.

Un­ter­schiede im re­gionalen Baukosten­niveau sollen durch Ansatz des Re­gion­al­fak­tors (eben­falls durch Gutachter­auss­chüsse er­mit­telt) berück­sichtigt wer­den, während der Al­ter­swert­min­derungs­fak­tor die bish­erige Berück­sich­ti­gung der Al­ter­swert­min­derung wert­neu­tral er­set­zt.

Neben den zu­vor genan­nten Än­derun­gen sollen auch die ver­wen­de­ten Sach­w­ert­fak­toren ange­hoben wer­den, was eben­falls zu teils deut­lich höheren Grundbe­sitzw­erten führen würde.

Erb­bau­recht

Auch im Erb­bau­recht ist kün­ftig durch eine Än­derung der Berech­nungss­chema­ta, sowie neuen Fak­toren mit höheren Grundbe­sitzw­erten zu rech­nen.

Dies be­deutet, dass sollte der Geset­ze­sen­twurf tat­säch­lich zum 1. Jan­u­ar 2023 umge­set­zt wer­den, ggf. ab Jan­u­ar 2023 deut­lich höhere Be­w­er­tun­gen bei der schenkweisen Über­tra­gung oder der Vererbung von Grundbe­sitz dro­hen kön­nen.

Für eine genauere Be­ratung ste­hen wir Ih­nen gerne zur Ver­fü­gung!