LG Berlin zur Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es

Die Be­treuerin des Mi­eters hat­te den Dauer­auf­trag für die Mi­et­zahlun­gen im Dezem­ber 2020 gekündigt, weil auf­grund der Ein­führung des „Berlin­er Mi­etendeck­els“ die genaue Höhe der zu zahlen­den Mi­ete un­klar war. Par­al­lel zur Ein­stel­lung des Dauer­auf­trags hat­te die Be­treuerin den Ver­mi­eter ge­beten, die kün­fti­gen Mi­eten im Lastschriftver­fahren einzuziehen. Dieser Bitte kam der Ver­mi­eter „aus tech­nis­chen Grün­den“ nicht nach.

Da die Be­treuerin den Dauer­auf­trag in der Folge nicht rechtzeit­ig wieder in Kraft set­zte, kündigte der Ver­mi­eter dem seit 2017 unter Be­treu­ung ste­hen­den Mi­eter das Mi­etver­hält­nis we­gen ausste­hen­der Mi­eten der Monate Dezem­ber 2020 und Jan­u­ar 2021 or­dentlich. Auf­grund dieser Kündi­gung leit­et der Ver­mi­eter die Räu­mungsklage in die Wege, ob­wohl die ausste­hen­den Mi­eten nachträglich beglichen wor­den waren.

Der Ver­mi­eter un­ter­liegt mit sein­er Klage vor dem Amts­gericht und legt Beru­fung ein. Das Landgericht Berlin bestätigt das klage­ab­weisende er­stin­stan­zliche Urteil.

Zwar habe der Mi­eter pflichtwidrig und schuld­haft gehan­delt, in­dem er die für die Monate Dezem­ber 2020 und Jan­u­ar 2021 geschulde­ten Mi­eten (zunächst) nicht en­trichtet hat. Dabei sei ihm das fahrläs­sige Ver­hal­ten sein­er Be­treuerin zuzurech­nen.

Nach er­fol­gter Ab­wä­gung der Um­stände er­re­icht der Ver­tragsver­stoß nach An­sicht des LG Berlin je­doch nicht das aus­re­ichende „Gewicht“, um eine Kündi­gung des Mi­etver­hält­niss­es zu recht­fer­ti­gen.

Das Landgericht hat dabei fol­gen­des berück­sichtigt:

• Der Mi­eter hat in der Ver­gan­gen­heit die Mi­eten im­mer pünk­tlich gezahlt bzw. durch die Be­treuerin zahlen lassen.
• Der Aus­fall der bei­den Mi­et­zahlun­gen beruhte nicht auf einem Eigen­ver­schulden des Mi­eters, son­dern auf einem fahrläs­si­gen Ver­hal­ten der Be­treuerin.
• Auch der Ver­mi­eter habe sich pflichtwidrig ver­hal­ten, weil es ihm in diesem konkreten Fall oble­gen hätte, den Mi­eter bzw. die Be­treuerin vor Aussprache der Kündi­gung auf die Zahlungsrück­stände hinzuweisen.

In seinem Urteil führt das LG recht um­fan­gre­ich aus, dass das Ver­schulden der Be­treuerin bei der Be­w­er­tung, ob eine mi­etver­tragliche Pflichtver­let­zung vor­liegt, weit weniger schw­er wiegt als ein (hier nicht vor­liegen­des) Eigen­ver­schulden des Mi­eters.

Der Ver­mi­eter auf der an­deren Seite musste – auf­grund der Ko­r­re­spon­den­zen über die (vom Ver­mi­eter abgelehnte) Ein­rich­tung ein­er Einzugser­mäch­ti­gung – davon aus­ge­hen, dass es sich bei den aus­bleiben­den Mi­et­zahlun­gen schlicht um eine Lässlichkeit bzw. ein Verse­hen der Be­treuerin gehan­delt hat­te. Nach Auf­fas­sung des LG Berlin geht es zu­las­ten des Ver­mi­eters, dass er den Mi­eter durch umge­hen­den Ausspruch der Kündi­gung hat „ins Mess­er laufen lassen“, anstatt ihn vorher nochmals auf die Rück­stände hinzuweisen.

In der Gesamtschau dieser Um­stände ist das Landgericht Berlin zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass kein hin­re­ichen­der Grund für die Beendi­gung des Mi­etver­hält­niss­es be­stand.

Die Entschei­dung ist sicher­lich mi­eter­fre­undlich. Denn generell gilt, dass der Schuld­ner für das Ver­schulden von geset­zlichen Vertretern und Er­fül­lungs­ge­hil­fen haftet, soweit er auch für eigenes Ver­schulden und den eige­nen Pflichtver­stoß ve­r­ant­wortlich ist. Im Falle von – wie hier – ein­er Be­treuerin als geset­zlich­er Vertreterin ist generell sog­ar deren höhere Schuld­fähigkeit maßge­blich. Weit­er hat der Mi­eter für Zahlungsverzögerun­gen, die durch geset­zliche Vertreter oder Er­fül­lungs­ge­hil­fen verur­sacht wer­den, einzuste­hen.

In aller Regel kann sich der be­treute Mi­eter also nicht da­rauf ver­lassen, dass das Gericht auf­grund der bloßen Tat­sache, dass eine Be­treu­ung ein­gerichtet ist, im Falle ein­er Zahlungsverzugskündi­gung Milde wal­ten lässt. Es ist zu er­warten, dass be­treute Mi­eter sich in ver­gle­ich­baren Fällen den­noch kün­ftig auf die Entschei­dung des LG Berlin berufen wer­den, um die Räu­mung abzuwen­den.

De­mentsprechend emp­fiehlt sich eine sorgfältige Vor­bere­itung bei Kündi­gung und Räu­mungsklage. Hi­er­bei be­rat­en wir Sie gerne.