Einzel­fra­gen zur Dig­i­tal­isierung im Wohn­raum­mi­etrecht

Offenbach am Main • 2023 June, 21

Auch in der Miet­ver­wal­tung hält die Di­gi­ta­li­sie­rung Ein­zug. Ins­be­son­de­re pro­fes­sio­nel­le Ver­mie­ter ten­die­ren zur pa­pier­lo­sen Trans­for­ma­ti­on ih­rer Mie­ter­ak­ten. Die­ser Bei­trag be­fasst sich mit der Fra­ge, ob ein Wohn­raum­miet­ver­hält­nis pa­pier­los, also in rein di­gi­ta­ler Form ge­lebt wer­den kann.

Ja. Be­stimm­te ver­trag­li­che Maß­nah­men be­dür­fen aber der sog. Schrift­form, die auf dem di­gi­ta­len Weg nicht ohne wei­te­res um­setz­bar ist.

Wäh­rend man­che Vor­gän­ge im Miet­recht auch münd­lich ver­ein­bart wer­den kön­nen, müs­sen an­de­re zu­min­dest die sog. Text­form ein­hal­ten um Wirk­sam­keit zu ent­fal­ten. Die Text­form setzt vor­aus, dass eine auf Pa­pier oder ei­nem elek­tro­ni­schen An­zei­ge­pro­gramm les­ba­re Er­klä­rung, in der die oder der Er­klä­ren­de be­nannt ist, auf ei­nem dau­er­haf­ten Da­ten­trä­ger ab­ge­ge­ben wird. Ver­mie­ter müs­sen sich vor al­lem aber dar­über be­wusst sein, dass auch in der Wohn­raum­miet­ver­wal­tung ei­ni­ge Ver­trags­ver­ein­ba­run­gen und Er­klä­run­gen die Schrift­form ein­hal­ten müs­sen. De­ren Um­set­zung ge­stal­tet sich auf dem di­gi­ta­len Weg als an­spruchs­voll.

Hat ein Schrift­stück – sei es eine be­stimm­te Er­klä­rung oder ein be­stimm­ter Ver­trag – die in § 126 BGB ge­re­gel­te Schrift­form ein­zu­hal­ten, muss es schrift­lich ab­ge­fasst und vom Aus­stel­ler (bei Ver­trä­gen von bei­den Ver­trags­part­nern) ei­gen­hän­dig mit Na­mens­un­ter­schrift un­ter­zeich­net wer­den.

Die ei­gen­hän­di­ge Na­mens­un­ter­schrift kann – zu­min­dest im Miet­recht – auch elek­tro­nisch bzw. di­gi­tal ge­setzt wer­den. Soll die Schrift­form durch die elek­tro­ni­sche Form er­setzt wer­den, muss der Aus­stel­ler sei­ner Er­klä­rung sei­nen Na­men hin­zu­fü­gen und das elek­tro­ni­sche Do­ku­ment mit sei­ner sog. qua­li­fi­zier­ten elek­tro­ni­schen Si­gna­tur (QES) ver­se­hen.

Die QES hat in der Pra­xis noch kei­ne nen­nens­wer­te Ver­brei­tung ge­fun­den. Das hängt zum ei­nen mit den da­mit ver­bun­de­nen Kos­ten und zum an­de­ren mit dem tech­ni­schen Auf­wand zu­sam­men.

Für die Ein­rich­tung ei­ner QES ist zu­nächst eine An­mel­dung bei ei­nem Si­gna­tur­dienst­leis­ter er­for­der­lich. Hier er­folgt über eine of­fi­zi­el­le Zer­ti­fi­zie­rungs­stel­le die Iden­ti­täts­be­stä­ti­gung. Dies kann z. B. per­sön­lich vor Ort oder über ei­nen Vi­deo-Call ge­sche­hen. Nach er­folg­ter Be­stä­ti­gung der Iden­ti­tät kön­nen Do­ku­men­te – in der Re­gel durch La­den des Do­ku­ments auf die Platt­form des Si­gna­tur­dienst­leis­ters – qua­li­fi­ziert elek­tro­nisch si­gniert wer­den.

Auf Sei­ten des (Groß-) Ver­mie­ters, der re­gel­mä­ßig Ver­trags­ver­hält­nis­se ein­geht bzw. be­en­det, macht es si­cher­lich Sinn, den Auf­wand zur Ein­rich­tung ei­ner QES auf sich zu neh­men. Dem Mie­ter wie­der­um drängt es sich ver­mut­lich nicht auf, für ei­nen ein­zel­nen Ver­trag das sper­ri­ge Pro­ze­de­re durch­zu­füh­ren.

Im Gro­ßen und Gan­zen un­ter­liegt das Wohn­raum­miet­ver­hält­nis kei­nen all­zu gro­ßen Form­zwän­gen. Gleich­wohl gibt es Be­son­der­hei­ten, die zu be­ach­ten sind.

Der un­be­fris­te­te Wohn­raum­miet­ver­trag un­ter­liegt – von den un­ten auf­ge­führ­ten Be­son­der­hei­ten ab­ge­se­hen – kei­nen Form­vor­schrif­ten. Le­dig­lich aus Be­weis­grün­den bie­tet es sich an, die Ver­trags­re­ge­lun­gen schrift­lich zu fi­xie­ren.

Für Miet­ver­trä­ge, die für eine be­stimm­te Zeit und für län­ger als ein Jahr ab­ge­schlos­sen wer­den sol­len, ist die ge­setz­li­che Schrift­form ein­zu­hal­ten.

Im Wohn­raum­miet­recht gilt dies kon­kret

für Zeit­miet­ver­trä­ge (§ 557 BGB) und

für Ver­trä­ge mit bei­der­sei­ti­gem Kün­di­gungs­aus­schluss.

So­fern also der­ar­ti­ge Ver­ein­ba­run­gen ge­trof­fen wer­den sol­len ist bei Ver­trags­schluss die Schrift­form ein­zu­hal­ten, was auf dem di­gi­ta­len Wege in Form der QES er­reicht wer­den kann.

Wei­ter ist die Schrift­form ein­zu­hal­ten, wenn künf­ti­ge Mietan­pas­sun­gen mit­tels Ver­ein­ba­rung

ei­ner Staf­fel­mie­te oder

ei­ner In­dex­mie­te

ge­re­gelt wer­den sol­len. Auch hier gilt: Bei Ver­trags­schluss ist die Schrift­form nach § 126 BGB bzw. die Elek­tro­ni­sche Form ge­mäß § 126a BGB ein­zu­hal­ten.

Kün­di­gun­gen müs­sen in ge­setz­li­cher Schrift­form er­klärt wer­den, an­sons­ten sind sie un­wirk­sam. Auch Kün­di­gun­gen kön­nen mit­tels QES auf dem elek­tro­ni­schen Weg aus­ge­spro­chen wer­den. Im Streit­fall ist aber auch der Nach­weis des Zu­gangs der (elek­tro­ni­schen) Kün­di­gung beim Emp­fän­ger, also dem Mie­ter, zu er­brin­gen.

Dem Mie­ter (als Ver­brau­cher) steht dann, wenn er mit dem Ver­mie­ter (als Un­ter­neh­mer) den Miet­ver­trag

- au­ßer­halb von Ge­schäfts­räu­men ab­ge­schlos­sen hat, oder

- ein Fern­ab­satz­ver­trag vor­liegt,

ein Wi­der­rufs­recht zu.

Wenn vor Ver­trags­ab­schluss kei­ne Be­sich­ti­gung statt­ge­fun­den hat, ist der Mie­ter ord­nungs­ge­mäß über sei­ne Wi­der­rufs­rech­te zu in­for­mie­ren (Wi­der­rufs­be­leh­rung). Der Un­ter­neh­mer kann die­se In­for­ma­ti­ons­pflich­ten da­durch er­fül­len, dass er dem Mie­ter eine zu­tref­fend er­stell­te Wi­der­rufs­be­leh­rung in Text­form über­mit­telt.

Bei ei­nem sol­chen Miet­ver­trag han­delt es sich im ju­ris­ti­schen Sprach­ge­brauch um eine „

Da – s.o. un­ter Zif­fer 1. – die Schrift­form nur bei Miet­ver­trä­gen für eine be­stimm­te Dau­er von mehr als ei­nem Jahr ein­zu­hal­ten ist, ist der Ab­schluss ei­nes auf drei bis sechs Mo­na­te be­fris­te­ten Miet­ver­trags form­frei mög­lich.

Ty­pi­sche Fäl­le von vor­über­ge­hen­der Ver­mie­tung sind bspw.:

- die Ver­mie­tung von Ho­tel­zim­mern und Fe­ri­en­woh­nun­gen,

- Un­ter­künf­te für die Dau­er ei­ner Mes­se,

- Un­ter­brin­gung ei­nes aus­wär­ti­gen Mon­teurs oder ei­nes aus­län­di­schen Wis­sen­schaft­lers bis zur Er­le­di­gung des Ar­beits­ziels.

Maß­geb­lich für die Be­wer­tung, ob eine Ver­mie­tung zum vor­über­ge­hen­den Ge­brauch oder ein un­be­fris­te­ter Wohn­raum­miet­ver­trag vor­liegt, sind al­lein ob­jek­ti­ve Um­stän­de. Wohn­raum ist nur dann vor­über­ge­hend ver­mie­tet, wenn ein vor­über­ge­hen­der Son­der­be­darf ge­deckt wer­den soll. Al­lein die Tat­sa­che, dass Wohn­raum mö­bliert ver­mie­tet wird, ge­nügt für die An­nah­me ei­nes vor­über­ge­hen­den Ge­brauchs nicht.

Um den Ab­schluss ei­nes Wohn­raum­miet­ver­trags auf un­be­stimm­te Dau­er zu ver­mei­den ist da­her dar­auf zu ach­ten, dass sich die „

Die Ein­hal­tung der Schrift­form ist also bei ei­ner Kurz­zeit­ver­mie­tung nicht er­for­der­lich. Bei der Ge­stal­tung des Ver­trags ist je­doch auf die „Be­grün­dung“ der nur vor­über­ge­hen­den Ge­brauchs­über­las­sung zu ach­ten.

Das Über­ga­be-/Rück­nah­me­pro­to­koll kann in Text­form fest­ge­hal­ten wer­den.

Die Kau­ti­on ist nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses in dem Um­fang zu­rück zu be­zah­len, in dem sie nicht mehr ge­braucht wird. So­bald fest­steht, wel­che Sum­me der Mie­ter von der Kau­ti­on zu­rück­be­kom­men soll, hat der Ver­mie­ter eine sog. Kau­ti­ons­ab­rech­nung zu er­stel­len.

Aus der Ab­rech­nung der Miet­kau­ti­on muss sich schlüs­sig die Höhe der Kau­ti­ons­sum­me ein­schließ­lich der Zin­sen er­ge­ben. Ge­gen­for­de­run­gen des Ver­mie­ters müs­sen nach­voll­zieh­bar nach Grund und Höhe dar­ge­legt wer­den.

Eine be­son­de­re Form ist hier­bei nicht vor­ge­schrie­ben, die Text­form ist also aus­rei­chend.

Die Ver­trags­ver­wal­tung lässt sich also rechts­si­cher di­gi­tal be­werk­stel­li­gen. In­wie­weit sich dies bei den Vor­gän­gen, die der Schrift­form be­dür­fen, in der Pra­xis um­set­zen lässt, wird die wei­te­re tech­ni­sche Ent­wick­lung und die Ak­zep­tanz und die Durch­set­zung von di­gi­ta­len Si­gna­tu­ren in der brei­ten Be­völ­ke­rung zei­gen.

Bis da­hin emp­feh­len wir, zu­min­dest die Vor­gän­ge, die der Schrift­form be­dür­fen – hier ins­be­son­de­re die Aus­spra­che von Kün­di­gun­gen – in klas­si­scher Pa­pier­form um­zu­set­zen.