LG Berlin zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses: Versäumnisse des Betreuers wiegen weniger schwer als ein Eigenverschulden des Mieters
LG Berlin zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses: Versäumnisse des Betreuers wiegen weniger schwer als ein Eigenverschulden des Mieters
Offenbach am Main • 2022 June, 20
Die Betreuerin des Mieters hatte den Dauerauftrag für die Mietzahlungen im Dezember 2020 gekündigt, weil aufgrund der Einführung des „Berliner Mietendeckels“ die genaue Höhe der zu zahlenden Miete unklar war. Parallel zur Einstellung des Dauerauftrags hatte die Betreuerin den Vermieter gebeten, die künftigen Mieten im Lastschriftverfahren einzuziehen. Dieser Bitte kam der Vermieter „aus technischen Gründen“ nicht nach.
Da die Betreuerin den Dauerauftrag in der Folge nicht rechtzeitig wieder in Kraft setzte, kündigte der Vermieter dem seit 2017 unter Betreuung stehenden Mieter das Mietverhältnis wegen ausstehender Mieten der Monate Dezember 2020 und Januar 2021 ordentlich. Aufgrund dieser Kündigung leitet der Vermieter die Räumungsklage in die Wege, obwohl die ausstehenden Mieten nachträglich beglichen worden waren.
Der Vermieter unterliegt mit seiner Klage vor dem Amtsgericht und legt Berufung ein. Das Landgericht Berlin bestätigt das klageabweisende erstinstanzliche Urteil.
Zwar habe der Mieter pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt, indem er die für die Monate Dezember 2020 und Januar 2021 geschuldeten Mieten (zunächst) nicht entrichtet hat. Dabei sei ihm das fahrlässige Verhalten seiner Betreuerin zuzurechnen.
Nach erfolgter Abwägung der Umstände erreicht der Vertragsverstoß nach Ansicht des LG Berlin jedoch nicht das ausreichende „Gewicht“, um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
Das Landgericht hat dabei folgendes berücksichtigt:
- Der Mieter hat in der Vergangenheit die Mieten immer pünktlich gezahlt bzw. durch die Betreuerin zahlen lassen.
- Der Ausfall der beiden Mietzahlungen beruhte nicht auf einem Eigenverschulden des Mieters, sondern auf einem fahrlässigen Verhalten der Betreuerin.
- Auch der Vermieter habe sich pflichtwidrig verhalten, weil es ihm in diesem konkreten Fall oblegen hätte, den Mieter bzw. die Betreuerin vor Aussprache der Kündigung auf die Zahlungsrückstände hinzuweisen.
In seinem Urteil führt das LG recht umfangreich aus, dass das Verschulden der Betreuerin bei der Bewertung, ob eine mietvertragliche Pflichtverletzung vorliegt, weit weniger schwer wiegt als ein (hier nicht vorliegendes) Eigenverschulden des Mieters.
Der Vermieter auf der anderen Seite musste – aufgrund der Korrespondenzen über die (vom Vermieter abgelehnte) Einrichtung einer Einzugsermächtigung – davon ausgehen, dass es sich bei den ausbleibenden Mietzahlungen schlicht um eine Lässlichkeit bzw. ein Versehen der Betreuerin gehandelt hatte. Nach Auffassung des LG Berlin geht es zulasten des Vermieters, dass er den Mieter durch umgehenden Ausspruch der Kündigung hat „ins Messer laufen lassen“, anstatt ihn vorher nochmals auf die Rückstände hinzuweisen.
In der Gesamtschau dieser Umstände ist das Landgericht Berlin zu dem Ergebnis gekommen, dass kein hinreichender Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses bestand.
Die Entscheidung ist sicherlich mieterfreundlich. Denn generell gilt, dass der Schuldner für das Verschulden von gesetzlichen Vertretern und Erfüllungsgehilfen haftet, soweit er auch für eigenes Verschulden und den eigenen Pflichtverstoß verantwortlich ist. Im Falle von – wie hier – einer Betreuerin als gesetzlicher Vertreterin ist generell sogar deren höhere Schuldfähigkeit maßgeblich. Weiter hat der Mieter für Zahlungsverzögerungen, die durch gesetzliche Vertreter oder Erfüllungsgehilfen verursacht werden, einzustehen.
In aller Regel kann sich der betreute Mieter also nicht darauf verlassen, dass das Gericht aufgrund der bloßen Tatsache, dass eine Betreuung eingerichtet ist, im Falle einer Zahlungsverzugskündigung Milde walten lässt. Es ist zu erwarten, dass betreute Mieter sich in vergleichbaren Fällen dennoch künftig auf die Entscheidung des LG Berlin berufen werden, um die Räumung abzuwenden.
Dementsprechend empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung bei Kündigung und Räumungsklage. Hierbei beraten wir Sie gerne.
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