Gen­er­a­tionsüber­greifend­er Im­mo­biliener-­werb als Weg aus Fianzierung­sprob­le­men

Offenbach am Main • 2023 May, 15

Der Be­darf an Wohn­raum, etwa in Bal­lungs­räu­men wie im Rhein-Main-Ge­biet, ist nach wie vor im­mens. Durch ge­stie­ge­ne Grund­stücks-, Bau­prei­se und ins­be­son­de­re ei­nen stei­len Zins­an­stieg sind je­doch die Mög­lich­kei­ten des „klas­si­schen“ Er­werbs von Ei­gen­hei­men deut­lich er­schwert und viel­fach un­mög­lich ge­wor­den. Die Si­tua­ti­on wird da­durch er­schwert, dass jun­gen, wohn­raum­su­chen­den Fa­mi­li­en häu­fig das für ei­nen Ei­gen­tums­er­werb not­wen­di­ge Ei­gen­ka­pi­tal fehlt. Äl­te­re Per­so­nen ver­fü­gen hin­ge­gen zwar oft über das not­wen­di­ge Ei­gen­ka­pi­tal, ihre Er­werbs­zeit ist aber für eine Til­gung der auf­zu­neh­men­den Fremd­fi­nan­zie­rung zu­meist nicht mehr aus­rei­chend. Fi­nan­zie­rungs­an­fra­gen wer­den da­her oft ne­ga­tiv be­schie­den.

Aus­ge­hend von die­ser Si­tua­ti­on er­scheint ein Im­mo­bi­li­en­er­werb über ein ge­nera­ti­ons­über­grei­fen­des Fi­nan­zie­rungs­mo­dell als hoch ak­tu­el­ler Ge­stal­tungs­an­satz.

Der Kern­ge­dan­ke ei­ner sol­chen Ge­stal­tung liegt dar­in, dass die Fi­nan­zie­rung durch eine Rechts­ge­mein­schaft, z.B. be­stehend aus El­tern und de­ren Ab­kömm­lin­gen, er­folgt. Eine blo­ße Mit­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist in al­ler Re­gel we­gen der un­ter­schied­li­chen In­ter­es­sen und all­ge­mei­nen „Ri­si­ken des Le­bens“ nicht emp­feh­lens­wert. Glei­cher­ma­ßen nicht ge­eig­net ist die Grün­dung ei­ner Grund­stücks GbR (Ge­sell­schaft bür­ger­li­chen Rechts). Ne­ben grund­buch­recht­li­chen Pro­ble­men ist auf die un­ein­ge­schränk­te per­sön­li­che Haf­tung, wie auch die Un­ge­eig­net­heit ei­ner GbR beim Hin­zu­tre­ten von Min­der­jäh­ri­gen, hin­zu­wei­sen. Eine sol­che Si­tua­ti­on kann bei­spiels­wei­se durch ei­nen Erb­fall ein­tre­ten.

Der Er­werb durch eine ver­mö­gens­ver­wal­ten­de Ka­pi­tal­ge­sell­schaft (GmbH) hät­te er­heb­li­che steu­er­li­che Aus­wir­kun­gen und kommt des­halb in al­ler Re­gel gleich­falls nicht in Be­tracht.

Als Ge­stal­tungs­in­stru­ment ist da­ge­gen in al­ler Re­gel eine Kom­man­dit­ge­sell­schaft (KG) bzw. eine nicht ge­werb­lich ge­präg­te GmbH & Co. KG emp­feh­lens­wert.

So­weit es nicht um grö­ße­re oder gro­ße Ver­mö­gen geht, wird eine „blo­ße“ KG aus­rei­chend sein. Eine sol­che kann bei ei­ner ge­wis­sen Stan­dar­di­sie­rung mit ei­nem ver­gleichs­wei­se ge­rin­gen Kos­ten­auf­wand als „Fa­mi­li­en­ge­sell­schaft“ ge­grün­det wer­den. Die­se Ge­sell­schafts­form ist bei mitt­le­ren und grö­ße­ren Ver­mö­gen im Rah­men der Nach­fol­ge­ge­stal­tung seit lan­gem be­währt und durch eine um­fang­rei­che Ge­setz­ge­bung und Recht­spre­chung ge­si­chert. Al­ler­dings haf­tet hier der „Kom­ple­men­tär“ un­be­schränkt mit sei­nem Pri­vat­ver­mö­gen.

Als Al­ter­na­ti­ve ist eine (nicht ge­werb­lich ge­präg­te) GmbH & Co. KG eine gute Va­ri­an­te. Hier haf­tet kei­ner der Be­tei­lig­ten un­be­schränkt. Die Rechts­stel­lung des ge­schäfts­füh­ren­den Kom­ple­men­tärs (bzw. im Fal­le ei­ner GmbH & Co. KG des ge­schäfts­füh­ren­den Kom­man­di­tis­ten) kann den­je­ni­gen Per­son zu­ge­wie­sen wer­den, wel­che die tat­säch­li­che Nut­zung der Im­mo­bi­li­en in­ne­ha­ben sol­len, um so eine weit­ge­hend un­be­schränk­te Hand­lungs­fä­hig­keit zu ge­währ­leis­ten. Den je­weils an­de­ren Be­tei­lig­ten, also bei­spiels­wei­se (den das Ei­gen­ka­pi­tal bei­steu­ern­den) El­tern, Groß­el­tern oder auch den Kin­dern, kann da­ge­gen eine haf­tungs­be­schränk­te Stel­lung als Kom­man­di­tist ein­ge­räumt wer­den.

Über den Ge­sell­schafts­ver­trag kann ein Groß­teil der „Le­bens­ri­si­ken“ ab­ge­si­chert wer­den. Zu nen­nen sind die Ri­si­ken ei­nes Vor­versterbens, ei­ner Schei­dung und den sich dar­aus er­ge­ben­den Zu­ge­winn­aus­gleichs­an­sprü­chen, ei­ner Pfän­dung, ei­ner In­sol­venz oder auch von Sek­ten­bei­trit­ten etc. An­ders als im Rah­men ei­ner klas­si­schen Zur­ver­fü­gung­stel­lung von Ei­gen­ka­pi­tal über ein Dar­le­hen, eine vor­weg­ge­nom­me­ne Erb­fol­ge oder der Ge­stal­tung über eine GbR, kann da­her über den Ge­sell­schafts­ver­trag ein sehr star­kes Ab­si­che­rungs­in­stru­men­ta­ri­um ge­schaf­fen wer­den, ohne zu­gleich die Hand­lungs­fä­hig­keit der Nut­zer der Im­mo­bi­lie spür­bar ein­zu­schrän­ken. Letzt­lich hät­te man über den Ge­sell­schafts­ver­trag ein sta­bi­les In­stru­men­ta­ri­um so­wie die Fest­schrei­bung der „Spiel­re­geln“ für den Fall, dass sich die In­ter­es­sen ein­mal aus­ein­an­der ent­wi­ckeln soll­ten oder es zu un­vor­her­ge­se­he­nen Ent­wick­lun­gen kom­men soll­te.

Eine sol­che Ge­stal­tung hät­te dar­über hin­aus den Vor­teil, dass steu­er­li­che Frei­be­trä­ge bei Über­tra­gung der Im­mo­bi­lie in­ner­halb der Fa­mi­lie zwi­schen den Ge­nera­tio­nen ge­nutzt und sich ein durch die Til­gungs­leis­tun­gen be­wirk­ter Ver­mö­gens­auf­bau steu­er­op­ti­miert gleich bei al­len Be­tei­lig­ten aus­wir­ken wür­de.

Aus­ge­hend da­von, dass es sich um eine ge­nera­ti­ons­über­grei­fen­de Ge­stal­tung han­delt, wä­ren bei ei­ner sol­chen letzt­lich mo­de­ra­te­re Til­gungs­leis­tun­gen, auch bei ei­ner vor­ge­se­he­nen Nut­zung durch die äl­te­re Ge­nera­ti­on bei gleich­zei­ti­ger Schaf­fung von „Fa­mi­li­en­ver­mö­gen“, dar­stell­bar. Gleich­zei­tig wird über die struk­tu­rier­te Ein­bin­dung der jün­ge­ren Ge­nera­ti­on die al­ters­be­ding­te Fi­nan­zie­rungs­pro­ble­ma­tik be­sei­tigt oder zu­min­dest deut­lich ab­ge­mil­dert. Als „Ne­ben­ef­fekt“ er­gibt sich - eine über die Re­ge­lun­gen des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges ab­ge­si­cher­te - Erb­fol­ge­re­ge­lung.

Ger­ne be­ra­ten wir Sie bei ei­ner ent­spre­chen­den Ge­stal­tung.