Ge­plante Än­derun­gen bei der Be­w­er­tung von Grund­stück­en für Erb­schaften und Schenkun­gen ab 31.12.2022

Offenbach am Main • 2022 November, 25

Sehr ge­ehr­te Da­men und Her­ren, sehr ge­ehr­te Man­dant*in­nen,

wir möch­ten Sie hier­mit dar­auf hin­wei­sen, dass im Rah­men des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2022, wel­ches be­reits als Re­gie­rungs­ent­wurf vor­liegt, Än­de­run­gen bei der Be­wer­tung von Grund­stü­cken für Erb­schaf­ten und Schen­kun­gen nach dem 31.12.2022 vor­ge­se­hen sind, wel­che ins­be­son­de­re bei der Be­wer­tung von Im­mo­bi­li­en im Er­trags- und Sach­wert­ver­fah­ren teil­wei­se er­heb­li­che Än­de­run­gen mit sich brin­gen.

Fol­gen­de Än­de­run­gen sind ge­plant:

Er­trags­wert­ver­fah­ren

Die Be­wer­tung im Er­trags­wert­ver­fah­ren er­folgt bei Miet­wohn- und Ge­schäfts­grund­stü­cken, so­wie bei ge­mischt ge­nutz­ten Grund­stü­cken, bei de­nen sich kei­ne orts­üb­li­che Mie­te er­mit­teln lässt.

Bis­her er­folg­te die Be­wer­tung durch Er­mitt­lung des Ge­bäu­de­rein­ertrags, also der Jah­res­mie­te ab­züg­lich pau­scha­ler Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten. Da­bei soll­ten die Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten auf Ba­sis von Er­fah­rungs­sät­zen des zu­stän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schus­ses er­mit­telt wer­den. In der Pra­xis er­folg­te bis­her hin­ge­gen der An­satz ge­setz­lich vor­ge­ge­be­ner, pau­scha­li­sier­ter Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten (ab­hän­gig von Grund­stücks­art und Rest­nut­zungs­dau­er).

Künf­tig sol­len die Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten deut­lich de­tail­lier­ter er­mit­telt wer­den. So ist im Ge­set­zes­ent­wurf vor­ge­se­hen, dass die­se in Wohn- und ge­werb­li­che Nut­zung un­ter­schie­den wer­den sol­len. In ei­ner (neu­en) An­la­ge zum Be­wer­tungs­ge­setz wer­den so­dann pau­scha­le Wer­te und Pro­zent­wer­te, je nach Roh­ertrag, Ein­heit und Flä­che auf­ge­führt.

Ne­ben ei­nem hö­he­ren Auf­wand bei der Be­rech­nung ist auch da­mit zu rech­nen, dass sich durch nied­ri­ge­re Ab­zugs­be­trä­ge hö­he­re Grund­be­sitz­wer­te be­rech­nen wer­den.

Fer­ner wer­den für die Er­mitt­lung des Er­trags­wer­tes Lie­gen­schafts­zins­sät­ze not­wen­dig. Auch hier wird im ers­ten Schritt auf die vom Gut­ach­ter­aus­schuss er­mit­tel­ten Wer­te zu­rück­ge­grif­fen. Lie­gen die­se je­doch nicht vor, wer­den ge­setz­lich vor­ge­schrie­be­ne Pau­scha­len zur Be­rech­nung her­an­ge­zo­gen. Die­se Sät­ze sol­len künf­tig um 0,5 – 1,5 Pro­zent­punk­te (ab­hän­gig von der Grund­stücks­art) ver­rin­gert wer­den, was eben­falls re­gel­mä­ßig in hö­he­ren Grund­be­sitz­wer­ten re­sul­tie­ren dürf­te.

Sach­wert­ver­fah­ren

Die bis­he­ri­ge Be­rech­nung des Sach­werts für Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser, so­wie Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum falls kein ge­eig­ne­ter Ver­gleichs­wert vor­liegt soll künf­tig er­gänzt wer­den.

Im Spe­zi­el­len ist vor­ge­se­hen, dass die er­mit­tel­ten durch­schnitt­li­chen Ge­bäu­de­her­stel­lungs­kos­ten mit ei­nem Re­gio­nal- und ei­nem Al­ters­wert­min­de­rungs­fak­tor mul­ti­pli­ziert wer­den sol­len.

Un­ter­schie­de im re­gio­na­len Bau­kos­ten­ni­veau sol­len durch An­satz des Re­gio­nal­fak­tors (eben­falls durch Gut­ach­ter­aus­schüs­se er­mit­telt) be­rück­sich­tigt wer­den, wäh­rend der Al­ters­wert­min­de­rungs­fak­tor die bis­he­ri­ge Be­rück­sich­ti­gung der Al­ters­wert­min­de­rung wert­neu­tral er­setzt.

Ne­ben den zu­vor ge­nann­ten Än­de­run­gen sol­len auch die ver­wen­de­ten Sach­wert­fak­to­ren an­ge­ho­ben wer­den, was eben­falls zu teils deut­lich hö­he­ren Grund­be­sitz­wer­ten füh­ren wür­de.

Erb­bau­recht

Auch im Erb­bau­recht ist künf­tig durch eine Än­de­rung der Be­rech­nungs­sche­ma­ta, so­wie neu­en Fak­to­ren mit hö­he­ren Grund­be­sitz­wer­ten zu rech­nen.

Dies be­deu­tet, dass soll­te der Ge­set­zes­ent­wurf tat­säch­lich zum 1. Ja­nu­ar 2023 um­ge­setzt wer­den, ggf. ab Ja­nu­ar 2023 deut­lich hö­he­re Be­wer­tun­gen bei der schenk­wei­sen Über­tra­gung oder der Ver­er­bung von Grund­be­sitz dro­hen kön­nen.

Für eine ge­naue­re Be­ra­tung ste­hen wir Ih­nen ger­ne zur Ver­fü­gung!