Mi­et­zahlungspflicht bei coro­n­abe­d­ingter Geschäftss­chließung

Offenbach am Main • 2022 January, 28

Der BGH hat mit Ur­teil vom 12.01.2022 (XII ZR 8/21) zu der Fra­ge, ob ein Mie­ter von ge­werb­lich ge­nutz­ten Räu­men für die Zeit ei­ner be­hörd­lich an­ge­ord­ne­ten Ge­schäfts­schlie­ßung wäh­rend der CO­VID-19-Pan­de­mie zur voll­stän­di­gen Miet­zah­lung ver­pflich­tet ist, nicht all­zu über­ra­schend fest­ge­stellt, dass § 313 Abs. 1 BGB (Weg­fall der Ge­schäfts­grund­la­ge) grund­sätz­lich an­wend­bar, eine Miet­min­de­rung nach § 536 Abs. 1 S.1 BGB man­gels Vor­lie­gens ei­nes Man­gels al­ler­dings aus­ge­schlos­sen ist.

Der BGH hat in­ter­es­san­ter­wei­se fest­ge­stellt, dass eine pau­scha­le hälf­ti­ge Ver­tei­lung des Ri­si­kos, wie dies durch ei­ni­ge Ober­lan­des­ge­rich­te aus­ge­ur­teilt wur­de, nicht zu­läs­sig ist.

Viel­mehr sind in je­dem Ein­zel­fall be­zo­gen auf das je­wei­li­ge Ge­schäfts­lo­kal die kon­kre­ten Nach­tei­le des Mie­ters durch die Ge­schäfts­schlie­ßung zu er­mit­teln. Zu be­rück­sich­ti­gen ist da­bei, wel­che Maß­nah­men der Mie­te er­grif­fen hat oder er­grei­fen konn­te, um die dro­hen­den Ver­lus­te wäh­rend der Ge­schäfts­schlie­ßung zu ver­min­dern.

Da eine Ver­trags­an­pas­sung nicht zu ei­nem Über­vor­tei­lung füh­ren darf sind bei der Prü­fung der Un­zu­mut­bar­keit grund­sätz­lich auch die fi­nan­zi­el­len Vor­tei­le des Mie­ters zu be­rück­sich­ti­gen, die der Mie­ter aus staat­li­chen Leis­tun­gen zum Aus­gleich der Pan­de­mie be­ding­ten Nach­tei­le er­langt hat, so­weit es sich da­bei nicht nur um staat­li­che Dar­le­hen han­delt. Wei­ter sind die Kom­pen­sa­ti­ons­leis­tun­gen ei­ner Be­triebs­ver­si­che­rung des Mie­ters zu be­rück­sich­ti­gen.

Da es sich um Ein­wen­dun­gen ge­gen den An­spruch (Zah­lung der Mie­te) han­delt trägt der Mie­ter hier­für rich­ti­ger­wei­se die Be­weis­last.

Ganz am Ende der Ent­schei­dung kommt dann ein aus Sicht der Ver­mie­ter ge­fähr­li­cher Satz des BGH: "Eine tat­säch­li­che Ge­fähr­dung der wirt­schaft­li­chen Exis­tenz des Mie­ters ist nicht er­for­der­lich". In­so­fern reicht es, dass der Mie­ter im kon­kre­ten Ein­zel­fall er­heb­li­che pan­de­mie­be­ding­te Aus­fäl­le be­le­gen kann.

Schluss­end­lich stellt der BGH klar, dass bei der ge­bo­te­nen Ab­wä­gung auch die In­ter­es­sen des Ver­mie­ters in den Blick zu neh­men sind.

Im Er­geb­nis hat der BGH die Sa­che des­halb an das OLG zu­rück­ver­wie­sen mit dem Auf­trag zur Prü­fung, "wel­che kon­kre­ten wirt­schaft­li­chen Aus­wir­kun­gen die Ge­schäfts­schlie­ßung in dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Zeit­raum für die Be­klag­te (Mie­te­rin) hat­te und ob die­se Nach­tei­le ein Aus­maß er­reicht ha­ben, dass eine An­pas­sung des Miet­ver­tra­ges er­for­der­lich wird.

Im Er­geb­nis liegt da­mit der Ball erst ein­mal wie­der im Feld des Mie­ters, der für eine An­pas­sung der Ge­schäfts­grund­la­ge im kon­kre­ten Ein­zel­fall ganz er­heb­lich vor­tra­gen muss. Das be­fass­te Ge­richt muss dann in je­dem Ein­zel­fall eine Fest­stel­lung un­ter Be­rück­sich­ti­gung der In­ter­es­sen des Ver­mie­ters tref­fen, ob die Nach­tei­le über­haupt eine An­pas­sung des Miet­ver­tra­ges er­for­der­lich ma­chen und be­ja­hen­den falls, in wel­cher Höhe.

Rechts­an­walt und Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht